社員の人たちは、往々、会社の完工高が増えてくると、なんとなく会社が立派に安心できるようになったと思いがちである。しかし、それは間違いである。スピードが速くなり、操縦装置が複雑になると、人間の五感にだけ頼るわけにはいかなくなる。人間の反応スピードでは間に合わないからである。建設業でも、少ない人員で、いくつかの現場を見ているうちは、なんでも社長のところでわかるから、いろいろな手が打てる。だんだん会社が
組織的活動の始まりについて... の続きを読む
地盤が揺れるのに応じて建物が揺れます。これを建物の地震応答といいます。説明をかんたんにするために、平屋の建物を考えます。この建物は、振動学的には「一質点系」にモデル化できます。団子が一つだけついた串団子です。団子が「質点」で串が「ばね」です。ちなみに二階建て以上では団子の数も複数になるので、専門家のあいだでも口頭では「串団子モデル」といっています。一質点系でもとくに一方向（左右方向あるいは東西方向
地震応答とは... の続きを読む
先行きの人口減少が見えていても六本木ヒルズなど集客力に優れるビル開発は続いており、そうした物件だけを選んで投資すれば、資産の分散に配慮しながら高い運用利回りを狙うことは可能だ。年金マネーにとって必要なのは安定的に資金を増やすことであり、それは幅広く不動産を組み入れることではあり得ない。仮に不動産に投資するなら、人口が減るなかで競争力のある物件に絞って投資することが重要で、不動産業界はそれに応えられ
競争力のある物件に絞って投資することが重要... の続きを読む
概念としては、追加的に資金を調達した場合に必要となる利率を表現している。これが、リファイナンスすることで必要となる追加のコストである。リファイナンスは、資産価値が上昇している場合、ローンによる調達額が増加するため、一見良い選択肢に見られがちだ。だが、追加コストも小さくないことをきちんと把捉すべきである。今回のケースでは、７・26％の利回りを超える収益が期待できる投資案件に、リファイナンスで得た資金
予測が盛り込まれている... の続きを読む
鳥のさえずる声や飼い犬の鳴き声、洗濯機の回る音や家族がおしゃべりをする声。私たちの周りには、じつにさまざまな音があふれています。周囲にまったく音がない状況よりも、ある程度の音に包まれているほうが心や身体の健康には適しているといわれています。しかし、意識していなくても耳にするだけで不安感や精神的なストレスなどをもたらし、また一定以上の大きさで聞きつづけると身体の変調まで引き起こしてしまう音もあるので
音の健康への影響... の続きを読む
マンションの場合は、個人でわかるものと手に負えないものとの違いがある。（1）耐久性について主要構造部は耐火構造。ないし準耐火構造。土台を木造とする場合は耐久性の高い樹種とすること。浴室、窓のない便所等には換気設備を設けること。（2）配管設備共用配管は構造耐力上主要な部分である壁内部には設置しないこと。（3）居住室の天井高住戸の居住室の天井高は二・三メートル以上あること。（4）床の遮音構造床は普通コ
マンションの品質を確認するためのポイント... の続きを読む
「このへんはめったに物件が出ない。今のうちに買わないと、他の人が手付けを打ちますよ」と営業マンに急かされても、「そんなことない。この1ヵ月で○件ほどが売りに出された」といえるくらいの相場観があれば、動揺することもないでしょう。もちろん相場観があるからといって、いい物件にめぐり合う機会が増えるというわけじゃないんですが。でも、情報が足りないせいで冷静さを欠いて、相手の口車に乗せられちゃうというリスク
相場観があれば、動揺することもない... の続きを読む
借り手にとって変動金利には金利上昇のリスクがある。ここのところ銀行融資の比率、変動金利の割合が高まっており、いまは低金利だから問題が発覚していないものの、すでに国民に非常に大きなリスクがたまっているのではないか。そういうローンに住宅金融を移していくことが、国家として本当に正しい道なのか、と。この指摘も的を射ていた。住宅金融公庫は〇三年十月から証券化支援事業をはじめたが、ふたをあければ実際に利用する
ひっそり目立たず住宅金融公庫が廃止... の続きを読む
かつて「礼」だとか「節」だとか呼ばれたものは、遠い昔に失われてしまったのか。社内の新入社員歓迎会に少し遅れていったら、「当の新入社員たちが床の間を背にして並んでいたから驚いた」という社長さんがいる。しかも、彼らの下座から部課長が酒を注いでいたというではないか。さすがにこの社長は部長らを怒鳴りつけて、席を正させたと聞く。新人類という言葉が生まれて、すでに久しい。旧人類に属する私のような人間は、遠から
家庭教育の根本... の続きを読む
八七年三月、大阪キタの玄関口に完成した梅田センタービル（竹中工務店施工）は、その時点では最先端の情報化ビルで、しかも複数の会社が入居する雑居ビルである。主な特徴は（1）デジタル電子交換機を核とした「情報・通信ネットワーク」、「光ＬＡＮによるビル設備の電算機管理」、「ホストコンピュータ」の三者結合による総合ネットワーク、（2）。画時間稼働を見越し、個別空調、キー管理システムを備えた、（3）将来のニュ
建設業も流れに対応する努力を... の続きを読む
部屋のなかをいろいろと飾りたくなって、ついアクセサリーを買うことは、生活をエンジョイすることだから否定はできませんが、ローンの返済に回るはずのお金がそっちへ回ってしまうと、あとが苦しくなるわけです。その結果、住宅ローンが払えなくなって困っているサラリーマンも結構います。たとえば、バブルのときに買った人は、「ちょっと高いけど大丈夫だよ。残業代と女房のパートで払えるさ」こういうことでローンを組みました
抑えに抑えるという発想を持て... の続きを読む
今後とも勤務場所の多い都市部では不動産は値上がりを続けるであろう。そうなると不動産購入にも戦略が必要になってくる。少ない頭金でまず土地だけでも確保する。値上がりの被害にあわないために。通勤一時間半くらいの都心周辺の土地ならばまだまだ手に入れることができる。土地を手に入れると、住宅建築意欲は急速に高まってくる。土地購入の頭金が不足するなら、両親からでも借りることだ。土地は当然のことながら銀行の担保物
ためてから買う方法... の続きを読む
43号線へむかうことにした。国道2号線のむこう側には、阪神高速道路がある。無残にも、地震で橋ゲタが落下しているらしい。そこの現状を調べれば、断層が動いた方向を推測できるかもしれない。私は地質学者ではないが、現状をみれば断層が動いた方向を推測することはできる。いったいどの方向からどんな力が加わったのか。それを知ることは、これからおこなう調査におおいに役立つだろう。途中の甲子園口駅南口商店街の状況も、
建物はコンクリートの瓦礫と化した... の続きを読む
私の両親が結婚してすぐ父が関東の郊外に転勤になったそうで、突然神戸の都会から畑付きの古い一戸建てに引っ越しすることになったそうです。都会で、しかもマンション暮らしの母は最初かなり抵抗があったそうですが、初めて畑で野菜を育てることを経験し、次第に楽しめるようになったそうです。大家さんが勝手に畑に野菜の苗を植えたりして最初はびっくりしたそうですが、その親切な大家さんに色々と聞きながら自分で野菜を育てて
畑付き一戸建てに少し憧れてしまいます... の続きを読む
結婚して子供が産まれ、家について考えるようになりました。今は賃貸アパートに住んでいるけどずっと賃貸は嫌なので、分譲マンションを買うか、一戸建てをたてるか、どうしようか・。今は経済的に賃貸アパートに住むしかないけど、子供が小学校に通い始めるまでには引っ越したいと思っています。今は割りと安く一戸建ても買えるようなので、それまでにしっかり頭金を貯めて、納得のいく家が建てられたらいいなと思います。運よく土
夢の一戸建てに住むぞ... の続きを読む
広い意味では、株式公開により会社の経営陣がキャピタルゲインを獲得した場合、銀行にも預金取込みチャンスが生まれますから、まったく無関係というわけではありません。しかし基本的には、銀行は株式公開そのものに対して損得に関係しない中立的な立場です。つまり、証券会社などの関係機関をアクセルの役割とすると、銀行はその客観的・中立的立場から、チェック機関として、よい意味でのブレーキの役割を果たすのです。そして銀
キャピタルゲインを獲得した場合... の続きを読む
活断層には点のようなものから長い線までいろいろあるが、たった一本の線でも地図に書き込むまでの作業が結構大変なのだ。活断層の調査というのは、現地でこまめにボーリングするという地道な作業で、ほとんど人海戦術といっていい。ただ、この活断層の活動というのは短期的な予測はむずかしく、予知ということにはほとんど期待できない。一つの活断層は数百年から数千年の周期で動くというのだから、きわめておおざっぱな予測しか
地図に書き込むまでの作業が結構大変... の続きを読む
分譲住宅では、八〇年度（昭和五十五年度）に大阪府住宅供給公社が泉北ニュータウンで、初めて躯体と住戸部分（内装）を分けた二段階供給方式を採用したのを皮切りに、その後、茨木安威、千里亥の子谷と続き、最近では東大阪吉田住宅で事業化されている。なかでも東大阪吉田住宅では、躯体工事と住戸内の造作工事を二段階に分けたばかりでなく、別々の施工会社に分けて発注された。徐々に分離発注の方式が導入されるようになってき
施工会社に分けて発注された... の続きを読む
設計士と話をするに当っては、施工図は不可欠です。誰でもそうだと思うのです。自分が自信もって制作した設計図に対して、「この設計だと施工はできません」とか、「この設計だと手間がかかるだけで何の意味があるのですか」とか、この材料は手に入りません」とか。そうしますと「この施工会社はやる気がないのか」と誤解され、以後何を言っても聞き入れてくれなくなってしまいます。工事担当者は毛頭やる気がないなどと思われるこ
設計士を説得するには施工図が一番... の続きを読む
悪質な不動産業者はこの裏をかく。登記簿には地目という項目があり、すべての土地は宅地とか田、山林などに分類されている。なかには、地目には山林とあるのに、実際は農地というところもある。こういう土地の契約書の地目には、当然。山林と書かれる。そして、不動産業者は客に土地をみせるとき、「地目は山林ですから、家は建ちますよ」などと説明する。買う側は安心して、契約は成立してしまう。しかし、地目は、登記簿に記され
農地を安直に買うととんでもないことになる... の続きを読む
著名なメーカーが軒を並べる住宅総合展示場には様々な客が訪れる。手慣れた営業マンならば、展示場で数分話をすれば、この客と契約ができるかどうかが判断できるようになる。判断の結果、自分と契約できると踏めばそのまま突進あるのみだが、とてもじゃないが契約は無理だと思えば、それ以上関わり合うのは時間の無駄となり“後はご自由にご見学ください”と突き放す。普通ならばこれで話は終わるところだが、頭のいい営業マンはこ
営業マンによる客飛ばし... の続きを読む
永住志向が強くなっているマンション。しかし、とくに若い世代にとっては、家族が増えたり、転勤の可能性があるため「いつかは住み替えるかも」と思いながらの物件選びになるのがふつうです。そうなると、住み替えのときにいくらで売れるのか、物件の価値・市場価格を知りたいところです。また、住み替え予定がなくても、いくつか物件を見て回るうちに「この物件は本当にこれだけの価値があるのだろうか？」「実は高くふっかけられ
価格の妥当性は、「価格情報サービス」を利用... の続きを読む
初めてマイホームを購入する場合、両親や祖父母からの資金援助については「住宅取得資金贈与の特例」という税制上の優遇措置が用意されている。具体的には自分の両親か祖父母から資金援助を受ける場合、三〇〇万円までは贈与税がタダになり、一〇〇〇万円でも通常の贈与に比べて大幅に安い税率ですむようになっている。このため夫婦がそれぞれの両親から三〇〇万円ずつ資金援助を受ければ、贈与税ゼロで六〇〇万円の頭金が手にでき
住宅取得資金贈与の特例を利用する... の続きを読む
土壌汚染対策法というものが最近適用されました。このため土壌汚染対策が現在必要になっています。取引の際に土壌汚染の報告をしなかった場合、最悪不動産屋が営業停止処分に追い込まれる可能性もあります。そのため最近では土地を売る人は土地の土壌汚染を調査することが多くなり、この予算を売却予算に上乗せしたり自分で負担するなどの工夫を行っています。当然ながら土壌汚染は庭などを持つ住宅では深刻な物になり、年少者など
そんなことをすれば土地が汚染されるぞ！... の続きを読む
最近は中古住宅のリフォームが増えています。ある番組を契機としてリフォームと言う言葉が広く浸透しました。リフォームとは家の使える部分を残しつつ住宅を改築することであり、よっぽど狭い住宅でも無い限り（上手い人ならそれすらも有効活用して）新築同然の家に住むことが可能になります。予算も土台や骨組みを作ることは無いので新築よりは安く抑えられるのが利点です。また余分なゴミを出さないので環境に非常に優しい上に設
中古住宅のリフォームとは... の続きを読む
最近では浴室暖房というものが増えてきました。第二次世界大戦後、日本家屋にも浴室が設置されましたが浴室があるということ事態がステータスで、大して問題もありませんでした。しかし最近では寒いところから暑いお風呂に入った際、心臓発作を起こしてしまうというケースもありました。そして浴室が冷えると体を洗うときに非常に冷えるということも判明し、結局浴室暖房がつけられることになりました。といってもほとんど既存の暖
住宅情報にあった浴室暖房とは... の続きを読む
考えても見れば、人間が主体をもち、環境に個別的に対応することとは、人間が生きることそのものでもあるのだ。職人が減少するとともに、残った職人は大手ハウスメーカーの傘下に入ってしまった。かつて建て主からじかに仕事を受け、主体的に仕事にかかわり、誇りと責任に満ちた職人は段々と少なくなった。かつて個別的生産にかかわる人びとの顔は、より個性的でさえあったのに、職人は部品取り付け人と化し、物との主体的かかわり
個別性は自由の問題でもある... の続きを読む
嘱託不動産鑑定士にもメリットはいろいろある。（1）営業に自信がない不動産鑑定士も独立して事務所を持てる。（2）安い給料で指導不動産鑑定士等の下で働く必要がない。（3）仕事さえすれば、不動産鑑定料は鑑定書提出日の翌月二五日に確実に三友システムから支払われる。（4）三友システムからの収入を月給、自己の営業で得た不動産鑑定料収入はボーナスと考えることができる。（5）営業は三友システムにまかせて、不動産鑑
嘱託不動産鑑定士側のメリットについて... の続きを読む
マンション分譲や戸建て分譲といった「売り建て業者」はどうでしょうか。彼らは単純に土地を横流しするのではなく、土地の上に建物という付加価値をつけて転売する仕事です。「土地ころがし」が、どちらかといえばデベロッパーや業者を販売先としているのに対して、売り建て業者はその多くが最終ユーザーである一般消費者を相手にしています。また土地の上に付加価値をつけるということは、マンションや一戸建てをこしらえるわけで
「売り建て業者」の業態が成立するワケ... の続きを読む
もっとも一般的なものとしては、都市銀行や信用金庫の住宅ローンがある。また農協などもローンを設定している。このほかにも、われわれが直接窓口に行って申し込むことはできないが、不動産業者の提携という形で借りられる生命保険相互会社の住宅ローンなどがある。そこで問題になってくるのが、不動産業者と提携している金融機関を利用したほうがトクかどうかだ。民間の金融機関で借りる場合、明らかに提携のほうが借りやすい。と
民間金融機関の住宅ローン... の続きを読む
マイホームを買うと様々な税金がかかってきます。不動産取得税、登録免許税（登記のときにかかる）、印紙税といろいろあります。マイホームそのものが高価な買い物ですから、購入時にかかる税金や火災保険など、ほかの経費も入れると大変な金額になります。そこで、少しでも節約できるものは節約したいと考えるのが人情というものでしょう。この中で「不動産取得税」も例外ではありません。この不動産取得税のことを知っているかど
土地を買ってから二年以内に新築すれば税金は安い... の続きを読む
最寄り駅徒歩１分、２分といった利便性の高いマンションだから、当然人気を集め、そうした物件が急速に増えたことが、またマンションブームに火をつける要因ともなった。このころ、２０0階建て以上の超高層マンションが一大ブームとなり、その波は首都圏だけではなく、三大都市圏さらには地方の政令指定都市クラスにまで広がった。当時の超高層マンションはまだまだ珍しい存在であり、その希少性からも資産価値を維持しやすいとい
利便性の高いマンション... の続きを読む
「じゃあどっち向きがいいんだい？」といわれると、西日の当たるところは日本人は弱いですね。夏の西日はキツイし、冷房を強くするから電気代を余分に食ってしまったりということで、西向きはできれば避けたほうがいいですね。南向きも夏は光熱費がかかります。けれども、東向き北向きはそんなに悪い間取りではありません。南向きの部屋と東向き北向きの部屋とどちらがいいかといえば、私なら東か北を選びますね。絨毯にしろ畳にし
西日の当たるところは日本人は弱い... の続きを読む
不動産と言っても、その対象は広く限りがない。バブル崩壊後、あまり話題にもならなくなったが、リゾートマンションや別荘地などは価格が急落したために買いやすくなってきて人気が続いている。ただし人気が集中するのは、熱海や軽井沢など東京の都心から１時間程度で行けるところである。日本も高齢社会の到来でリゾート地も、スキー場のある寒い地域よりも温泉のある温暖な地域が好まれる。軽井沢は東京駅から約１時間余りで手軽
金融機関のトップは何を学んだのか？... の続きを読む
ハウスメーカーの印象は、華やかで、会社規模が大きく、ブランドカがあり、安心できるというイメージがあるのではないだろうか。確かにテレビコマーシャルや新聞広告、雑誌広告などがちまたで賑わい、至るところに住宅展示場が立ち並んでいる。華やかな住宅展示場は、よく現実離れしているとか、客引きのための砂上の楼閣だとか言われるけれど、それはそれで夢を見るところと思えばいいように思う。なぜなら、千差万別、個人それぞ
ハウスメーカーにはどんなタイプがあるか... の続きを読む
木造住宅の外壁としてこれまでポピュラーだったのは、モルタル塗りです。建売り住宅のほとんどが「木造モルタル」でした。しかし、これはまったくおすすめできない仕様です。なぜなら、木造はそもそも地霊力によって変形することで揺れを吸収するようにできていますが、モルタルはその変形に追従できず、クラック（ひび）がはいってしまうからです。ひび割れを補修した建売り住宅を御覧になった方も多いでしょう。このようなことを
ポピュラーだったのは、モルタル塗り... の続きを読む